Calcular la rentabilidad de un alquiler es, en términos simples, medir cuánto ganamos en relación con lo que hemos invertido. Un indicador clave para evaluar si el piso, departamento o casa alquilada es rentable o “sale a cuenta”.
Cuando invertimos nuestro dinero, lo hacemos con el objetivo de obtener un retorno, ganancias. ¿Cómo medimos el retorno en una inversión en bienes raíces de alquiler?
En esta guía hablaremos acerca de 2 métricas clave; rentabilidad bruta y rentabilidad neta, y cómo calcularlas. También te daremos un listado de los ingresos y gastos esenciales a considerar al momento de hacer tus cálculos. Hablaremos sobre qué rentabilidad se considera “buena” o “saludable” en inversiones en bienes raíces y veremos las diferencias entre el alquiler residencial y el alquiler turístico. ¿Cuál opción es más rentable? Sigue leyendo y lo sabrás.
Por último, hablaremos acerca de los errores más habituales que cometen los inversores principiantes (y cómo evitarlos), y exploraremos la innovación de invertir en bienes raíces a través de plataformas digitales como Brickly.
¿Qué es la rentabilidad y cómo la calculamos?
En el contexto de una inversión inmobiliaria, la rentabilidad se refiere al rendimiento económico que genera la propiedad, en este caso a través del alquiler. Es una métrica esencial que compara los ingresos que genera con su coste de adquisición y los gastos operativos y financieros asociados.
La rentabilidad funciona como un termómetro de salud financiera y es una excelente herramienta para determinar si una propiedad específica es una buena inversión y compararla con otras propiedades u otras oportunidades de inversión (como acciones, bonos del Estado, criptomonedas, etc).
Rentabilidad Bruta vs Rentabilidad Neta
Tenemos 2 formas, y fórmulas, de calcular la rentabilidad de un alquiler. A través de la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.
La principal diferencia es que la rentabilidad bruta solo mira ingresos vs precio, mientras que la neta descuenta de los ingresos todos los costes asociados al alquiler y al financiamiento de la compra. Una inversión en bienes raíces con una rentabilidad bruta alta, podría tener una rentabilidad neta mucho más baja (y hasta negativa) si los gastos de mantenimiento, impuestos, financieros, etc, son muy altos.
La rentabilidad bruta es el cálculo más simple y rápido.
Rentabilidad Bruta (%) = (Ingresos anuales por alquiler / Precio de compra del inmueble) x 100
Si adquieres una propiedad a 190 000 dólares y la alquilas por 1000 dólares mensuales, la rentabilidad bruta sería se calcularía como:
1000 dólares x 12 meses = 12 000 dólares de ingresos anuales
(12 000 dólares / 190 000 dólares) x 100 = 6,3%
Es importante aclarar que lo normal es que al precio de compra del inmueble le estemos añadiendo los gastos asociados a la operación inicial (Impuestos, gastos de notaria, registros de la propiedad, gastos de tasación, etc). Por lo tanto, cuando alguien te comente sobre la rentabilidad bruta de un inmueble, pregúntale si estos gastos están siendo calculados o no.
La rentabilidad neta es una métrica que ofrece una visión más fidedigna de las ganancias reales de tu inversión. Para calcularla debes tener en cuenta todos los gastos asociados a la propiedad (fijos, variables y financieros), y el resultado se divide por la inversión total (incluyendo siempre los gastos asociados a la operación inicial).
La fórmula es la siguiente:
Rentabilidad neta (%) = [(Ingresos anuales por alquiler – Gastos anuales totales) / Inversión Total] x 100
Si seguimos con el ejemplo anterior, si los ingresos anuales son 12 000 dólares y los gastos anuales entre; IBI (Impuestos sobre Bienes Inmuebles), gastos de comunidad, seguros, mantenimiento, vacíos (tiempos en que el inmueble no se alquila), suministros, hipoteca (si la hay), otros servicios e impuestos, etc, ascienden a 3500 dólares, la rentabilidad neta sería:
[(12 000 – 3 500) / 190 000] x 100 = 4,5%
Ingresos y gastos esenciales a considerar
Para calcular una rentabilidad neta con la mayor precisión posible, es crucial identificar todos los ingresos y gastos que genera la propiedad. Uno de los principales errores de inversores principiantes es no tener estos datos con claridad.
Ingresos a considerar
- Renta mensual acordada en el contrato de alquiler.
- En casos de alquiler turístico o temporario, puede haber ingresos adicionales por noche (como cargos de limpieza pagados por los huéspedes, o ingresos por servicios extra).
- Si la propiedad tiene plazas de garaje u otros anexos alquilados aparte, también se sumarían esos importes.
Gastos a considerar
- Impuestos locales: Por ejemplo, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) que se paga anualmente en España, la tasa de basuras u otras tasas municipales. En otros países hay equivalentes (en Argentina, impuesto inmobiliario provincial o municipal).
- Gastos de comunidad: La cuota de la comunidad de propietarios (en edificios) o gastos comunes de mantenimiento si los hay. Este costo suele ser mensual o trimestral.
- Seguros: Un seguro de hogar (contra incendios, daños, etc.) y opcionalmente un seguro de impago de alquiler. Este último es muy recomendable para protegerse de inquilinos morosos. Si quieres gestionar tu inversión como alquiler turístico quizás también debas contratar un seguro civil.
- Mantenimiento y reparaciones: Aquí entran todos los arreglos, mejoras y mantenimiento que requiere la vivienda. Te conviene provisionar una cantidad anual para estas eventualidades.
- Vacíos (vacancia): Aunque no es un “gasto” propiamente dicho, debemos tener en cuenta que algunos meses la vivienda puede estar vacante sin generar renta (por cambio de inquilino, reformas, etc.).
- Servicios de gestión o comercialización: Quizás decidas utilizar una agencia inmobiliaria para encontrar inquilinos o una empresa administradora para la gestión del alquiler. Si tu inversión es de alquiler turístico, deberás tener en cuenta las comisiones de plataformas como Airbnb o Booking.
- Servicios y suministros: Estos gastos suelen ser pagados por los inquilinos, salvo en alquileres turísticos de corta estancia donde es el propietario quien los asume.
- Fiscalidad sobre el alquiler: Según el país donde vivas, debes tener en cuenta los impuestos sobre la renta que pagas por los ingresos del alquiler.
En este apartado debemos comentar que el pago de la hipoteca es un punto debatible ya que muchos expertos no lo consideran un gasto intrínseco del inmueble, sino una elección de financiamiento. Si lo que queremos es conocer la rentabilidad de nuestro capital invertido entonces si deberíamos considerar la cuota hipotecaria (al menos la parte de intereses).
¿Qué rentabilidad de alquiler se considera buena en el mercado actual?
En 2025, por encima del 5% neto anual es en general una buena referencia. Aunque esto depende claramente del contexto geográfico y temporal de nuestra inversión en bienes raíces. Lo que se considera una buena rentabilidad puede varias según el país.
Lo ideal es comparar esta inversión contra alternativas. Si un plazo fijo bancario o bono de gobierno rinde, por ejemplo, entre 3% y 4%, cualquier inversión inmobiliaria por encima de eso, con un riesgo razonable, puede considerarse buena.
Además, un punto clave a tener en cuenta es que nuestra inversión inmobiliaria no solo tiene una rentabilidad de alquiler sino también la plusvalía o aumento de valor del inmueble a lo largo de los años. Aunque en esta publicación nos estamos centrando en cómo calcular la rentabilidad de tu inversión en alquiler.
Alquiler residencial vs alquiler turístico. Estrategias y rentabilidades diferentes
No todos los inmuebles rinden igual: no es lo mismo un apartamento residencial que un apartamento o piso turístico, al igual que no es lo mismo invertir en el centro de Madrid que en las afueras de una ciudad pequeña. Veamos los principales aspectos y factores que diferencian los alquileres residenciales de los alquileres turísticos.
Un alquiler residencial tradicional (largo plazo) suele ofrecer ingresos estables y mayormente predecibles, ya que tendrás inquilinos por un año o más. Y tiene ventajas fiscales en algunos lugares (como la deducción del 50% de en España). Por otro lado, un alquiler turístico o de corta estancia puede generar ingresos mayores pero también implica un mayor esfuerzo e inversión de recursos en gestión y operativa.¿Cuál da mejor rentabilidad neta? Dependerá del mercado y de tus habilidades de gestión.
En destinos de alta demanda turística (playas, centros históricos muy visitados, etc.), un piso turístico bien gestionado puede lograr ocupaciones altas y tarifas por noche elevadas, superando con creces lo que un inquilino fijo pagaría por mes. Por ejemplo, en el centro de una ciudad como Buenos Aires, un alquiler turístico puede rendir en promedio entre 7% y 8% anual en dólares, comparado con solo 3% y 4% si se alquila residencialmente.
Si tu propiedad se encuentra ubicada en una zona con flujo constante de viajeros, y tienes el tiempo o estás dispuesto a pagar a un gestor para administrarla, puede que el alquiler turístico o de corto plazo te genere una mayor rentabilidad. No obstante, debes tener en cuenta la estacionalidad, competencia, normativa y fiscalidad. Se suele dar el caso que destinar tu propiedad al alquiler turístico recién empieza a valer la pena cuando tienes un mínimo de entre 4 y 5 propiedades destinadas a ello debido a las economías de escala.
Errores más habituales que cometen los inversores principiantes
Antes de que te lances a tu próxima inversión en bienes raices, cabe repasar los errores más comunes y cómo evitarlos:
Error 1: Olvidar algunos gastos importantes.
Recuerda hacer una lista exhaustiva de todos los gastos (repasa la nuestra de más arriba) y calcular la rentabilidad neta de tu inversión. Es mejor “pecar” de conversadores que sobrestimar la rentabilidad.
Error 2: No contemplar la morosidad o impagos como posibilidad.
Un solo impago de varios meses puede destrozar la rentabilidad de todo el año. ¿Cómo lo solucionas? Incluyendo un seguro de impagos, provisionando un porcentaje de las rentas, y haciendo un buen filtrado de inquilinos, pedir garantías, etc.
Lo que si debes tener en cuenta es que el riesgo cero no existe, pero si puedes hacer todo lo posible por minimizarlo.
Error 3: Desconocer el marco legal y sus efectos en la rentabilidad.
Infórmate sobre las leyes de alquiler, impuestos aplicables y cualquier regulación que pueda impactar tu inversión.
Error 4: No actualizar tus cálculos periódicamente.
Revisa tu rentabilidad neta al cierre de cada año fiscal. Si ves que está bajando (gastos aumentan más que los ingresos), quizás debas ajustar la renta, renegociar algunos gastos, o replantearte la inversión.
Invertir en bienes raíces a través de plataformas digitales
Las inversión en bienes raíces requiere de un estudio y planificación exhaustivo, ya que suele costar varios miles de dólares (o euros) y probablemente tengas que hipotecarte y asumir una deuda a largo plazo.
Pero ¿Y si hubiese otra forma de invertir en inmuebles?
En los últimos años, ha surgido una innovadora forma de invertir en inmuebles a través de plataformas digitales que fraccionan la inversión. A través de este fraccionamiento, tú puedes comprar un “pedazo” del inmueble y obtener rentabilidad en proporción a tu inversión.
Plataformas como Brickly te permiten acceder al mundo de las inversiones en bienes raíces desde tan solo 100 dólares, sin necesidad de adquirir el inmueble completo y por ende reduciendo mucho el esfuerzo que requieren este tipo de inversiones.
Veamos algunas de las ventajas de este modelo sobre la inversión “tradicional”:
Baja barrera de entrada.
En vez de necesitar decenas o cientos de miles de dólares o euros para comprar un inmueble, estas plataformas democratizan el acceso a la inversión inmobiliaria. Ideal para pequeños ahorristas que quieren diversificar sin comprometer gran capital.
Diversificación geográfica.
¿Te gustaría invertir en cualquier parte del mundo? La digitalización te da esta facilidad. Algo muy complejo para un inversor tradicional.
Liquidez mucho mayor.
Uno de los principales desafíos de la inversión en bienes raices tradicional es la liquidez, no es fácil ni rápido vender tu departamento. Brickly te permite vender tus participaciones fraccionadas en un mercado secundario al instante, en cualquier momento.
Menos gestión y burocracia.
¿Te gusta invertir tu tiempo y recursos en escrituras, notarios y registros? ¿Y cómo te ves encontrando inquilinos, gestionando quejas, y resolviendo problemas de mantenimiento?
¿No suena muy lindo verdad? Pues son realidades de la inversión inmobiliaria tradicional con las que no tendrás que lidiar invirtiendo a través de plataformas digitales.
Recibirás tu rentabilidad de forma automática, mes a mes, sin tener que mover un dedo y sin las molestias de ser un “casero”.
Rentabilidades atractivas en mercados globales.
En Brickly te traemos únicamente proyectos turísticos gestionados por empresas con experiencia y con un historial contrastado. Ubicados en mercados de alto potencial y con proyección de crecimiento. Nuestra visión es que todas las personas puedan acceder a un tipo de inversión que hasta hace poco era inaccesible para la mayoría.
Transparencia y seguridad.
Utilizamos tecnología blockchain para digitalizar el proceso actual de inversión inmobiliaria y permitir la participación fraccionada de pequeños inversores. Tu token contiene un contrato legal, respaldado y firmado digitalmente entre tú y la empresa gestora del inmueble. Esta tecnología también nos permite automatizar la distribución de beneficios entre todos los participantes. No es cripto y no es especulación. Si quieres saber más, aquí te lo explicamos en detalle.
Brickly nace para ofrecer una alternativa y accesibilidad a inversiones turísticas, evitando todas las gestiones burocráticas y operativas que ello conlleva. Permitiéndote obtener rentas pasivas atractivas y dejando la gestión a los profesionales. Queremos que tú tengas rentabilidad, sin dejar de lado la comodidad ni la flexibilidad.
¿Y ahora qué?
Calcular la rentabilidad de un alquiler es más que una fórmula: es entender realmente dónde estás poniendo tu dinero y qué puedes esperar a cambio. Ya sea que estés pensando en comprar tu primera propiedad, profesionalizar tus inversiones o explorar nuevas formas de hacerlo con menos fricción, tener claridad sobre estos números es clave para tomar decisiones inteligentes.
En Brickly creemos que invertir en propiedades no debería ser complicado, inaccesible ni requerir una segunda carrera como gestor inmobiliario. Nuestra misión es ayudarte a generar ingresos reales, desde donde estés y con el nivel de participación que elijas.
Si esta guía te sirvió, imagina lo que podrías lograr con una plataforma pensada para simplificar todo este proceso. Explora nuestros proyectos turísticos y empieza a invertir desde solo $100. Sin complicaciones. Sin gestiones. Con rentabilidad. Se dueño de un hotel, desde tu teléfono.
